中国の不動産税制(入門編)

2014年11月12日現在

1.不動産税制の改正

中国の不動産税制は、図に示したとおり、非常にたくさんの税金が関係しています。日系企業と日本人に関係する税金だけでも、企業所得税法、土地増値税、個人所得税法、営業税、印紙税、不動産取得税(契税)、不動産税(房産税)、都市郷鎮土地使用税、耕地占用税等があります。

将来の税制改正の中で、これらの不動産税制は沿海地域で試行錯誤的に改正施行されて、最終的に全国統一で整理整頓され、外資と内資が統一された税制となることが見込まれています。

最近の不動産税制の改正を見ても、2007年1月1日から従来は中国内資企業等に対してのみ課税されていた都市郷鎮土地使用税が外資系企業等に対しても課税が開始され、2008年1月1日からは同様に中国内資企業等に対してのみ課税されていた耕地占用税が外資系企業等に対して課税が開始されています。2009年1月1日からは都市不動産税(都市房地産税)が廃止されて不動産税(房産税)が外資系企業にも適用されるようになりました。

また、2010年12月1日から都市擁護建設税と教育費附加が外資系企業と外国人に適用されています。

不動産に関係する税金(2010年12月1日現在)

税金と公租公課

課税対象

税率

企業所得税

売却益

20%

土地増値税

付加価値額

30~60%

個人所得税

譲渡所得

20%

営業税

取引額

5%

印紙税

譲渡金額

0.05%

賃貸金額

0.1%

不動産取得税(契税)

取引価格

3~5%

都市郷鎮土地使用税

土地面積

1㎡0.6元~30元

耕地占用税

耕地面積

1㎡5元~50元

不動産税(房産税)

取得価格等

1.2%

賃貸収入

12%

都市擁護建設税

営業税額

1~7%

教育附加費

営業税額

3%

2.日系企業と日本人に対する税金

これらの外資系企業と外国人に対する税金について簡単に説明すれば、まず不動産を購入した時には、その購入者に取引価格の3%~5%の契税(不動産取得税に近い税金)が課税されます。実際の税率は地方政府が決定します。

契税は中国国内で土地、建物の権利関係を移転、承継する企業、団体と個人が納税義務者になります。土地、建物の権利関係の移転には、国有土地使用権の払下げ、土地使用権の売却、贈与および交換を含む譲渡、建物の売買、建物の贈与、建物の交換が含まれます。 不動産の契約書については、売買契約書はその譲渡金額の0.05%、賃貸契約書はその記載金額の0.1%の印紙税が契約当事者双方に課税されます。

建物の所有者には、建物の原始取得価格から10%~30%の範囲内で各地方政府が決定した控除率で控除した金額に1.2%の税率を乗じた不動産税(房産税、建物税)が課税されます。建物の賃貸者は、建物の原始取得価格が不明ならば、この建物税の税額に代えて、賃貸収入の12%の建物税が課税されます。

不動産を売却した時には、外国投資企業であれば、その売却益はその企業の課税所得に加算されて20%等の税率で企業所得税が課税されます。外国企業が中国国内の不動産を売却した場合には、その不動産が外国企業の中国国内機構等の財産に実質的に関係しないものであれば、その売却益に対して10%の源泉徴収課税が行なわれます。

外国人個人が中国国内の不動産を売却したときには、財産譲渡所得として20%の税率で個人所得税が課税されます。

売却不動産が土地使用権である場合には、これらの所得税のほかに、土地増値税が(譲渡収入―一定控除項目金額)×税率の税額計算で課税されます。土地増値税の税率は30%から60%となっています。

さらに、不動産の販売者または賃貸者に対しては、販売金額または賃貸金額に対して5%の営業税が課税されます。この営業税の納税義務者には企業と個人がありますが、個人が住宅を売却または賃貸する時の営業税については、住宅の優遇税制があります。

都市郷鎮土地使用税は、都市、県の都市、編制鎮、工業鉱区の範囲内で土地を使用する企業、団体、個人を納税者とするものです。土地使用税は土地面積を課税標準として1㎡当りの年税額は0.6元から30元の範囲であり地方政府が税額を決定しています。大都市は1㎡当り1.5元から30元までとされています。

耕地占用税は、耕地と耕地の上にある建物を占有使用する者と耕地で農業以外に従事する者が納税義務者になります。納税義務者には企業、団体、個人が含まれ、外国企業、外国投資企業も含まれています。耕地とは農作物の栽培に使用する土地をいいます。耕地占用税は、耕地面積を課税標準として1㎡当りの年税額は5元から50元の範囲であり地方政府が税額を決定しています。経済特区、経済技術開発区等では税額は半減されています。

都市擁護建設税と教育附加費は2010年11月30日までは中国内資企業と中国人に課税され、原則として外資系企業と外国人には課税されていませんでしたが、2010年12月1日から、増値税、営業税、消費税の税額に税率を乗じて徴収されます。

都市擁護建設税の税率は、各地方によって異なりますが、基本的には行政区画の市区に所在する納税者は7%、県の都市または鎮に所在する納税者は5%、その他の納税者は1%であり、それぞれ増値税、営業税、消費税の税額に税率を乗じて計算します。

教育費附加は、それぞれ増値税、営業税、消費税の税額に3%の徴収率を乗じて計算します。

3.外国人個人が中国国内不動産を売却する場合の留意点

個人が住宅を購入するときには、原則として、契税、印紙税、不動産税等が課税され、住宅を売却するときには、原則として、印紙税、土地増値税、個人所得税、営業税、都市擁護建設税、教育費附加等の税金費用が課税されます。

個人が住宅を売却した場合には、原則として実際の売却価額を売却収入として、売却収入から住宅の取得原価と合理的費用を控除した後の差額を課税所得額として財産譲渡所得の税率を乗じて個人所得税を計算して納付することになります。

中国の不動産税制の概要は上記のとおりですが、外国人個人が中国国内に所在する不動産を売却する場合に留意しなければならないことは、中国の不動産売買の商習慣として不動産の売却に関係するすべての税金と登記費用は、売手である外国人が負担するのではなく、買手が実質的に負担する商習慣が存在することです。日本とは真逆のこの商習慣には戸惑いがありますが、たぶん、中国国内の不動産売買では売手が納税して登記変更を行うことは期待できないので、不動産の登記変更を行うためには事前に納税してその証明書が必要となることから、買手が自ら売手の納税すべき税金と登記費用を負担して納税して必要な費用を支払うことによって、不動産売買が成立可能となるのではないかと推論しています。中国では売手の税金と当期費用はその全額を買手が支払っていることを前提として交渉する必要があります。ただし、この商習慣は不文律なので地域によって異なる実務が存在することもあるかもしれませんので、当地で事前に確認する必要があります。

以上(無断転載禁止)